Zniesienie współwłasności – 7 najczęstszych pytań, na które odpowiadają Jan Paweł Górski i Michał Górski

Jakie są sposoby dokonania zniesienia nieruchomości?

Ustawa przewiduje następujące sposoby zniesienia współwłasności nieruchomości:

• Podział fizyczny gruntu/działki
• Podział przez przyznanie nieruchomości jednemu lub kilku współwłaścicielom,
• Zniesienie współwłasności przez sprzedaż publiczną (podział cywilny).

Podstawowym sposobem wyjścia ze współwłasności jest podział fizyczny (geodezyjny) gruntu, najlepiej w miarę możliwości stosownie do wysokości udziałów przypadających współwłaścicielom. Projekt podziału powinien opracować biegły geodeta.

Nieruchomość, która nie daje się podzielić, może być – stosownie do okoliczności – przyznana jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego. Ponieważ w art. 622 k.p.c. ustawodawca przyznał priorytet zgodnemu sposobowi zniesienia współwłasności, należy przyjąć – co do zasady – że dopuszczalne jest, za zgodą współwłaścicieli, zastosowanie zniesienia współwłasności przez przyznanie na rzecz jednego współwłaściciela także w sytuacji, w której możliwy byłby podział fizyczny nieruchomości.

Ile kosztuje sprawa w sądzie o zniesienie współwłasności?

W przypadku decyzji o wystąpieniu z wnioskiem o zniesienie współwłasności nieruchomości pewne są w każdej sprawie tylko dwie pozycje:

• opłata od wniosku o zniesienie współwłasności – 1000 zł., chyba że wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności. Wtedy pobiera się uprzywilejowaną opłatę w wysokości 300 zł

oraz

• (po zakończeniu postępowania) opłata od wniosku o wpis przyznanego prawa w księdze wieczystej na skutek zniesienia współwłasności – 150 zł.

Precyzyjne określenie pozostałych kosztów takiej sprawy jest rzeczą trudną, gdyż kształtują się one w sposób zindywidualizowany, w zależności od charakteru sprawy. Dlatego też ich określenie jest możliwe tylko w sposób przybliżony, orientacyjny. W zależności od wariantu zniesienia współwłasności (przyznanie całej nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli, podział fizyczny, ustanowienie odrębnej własności lokali), potrzebne może być powołanie biegłych różnych specjalizacji. W przypadku sporuco do wartości nieruchomości i wysokości należnych spłat, sąd powołuje biegłego rzeczoznawcę. Z kolei w przypadku podziału fizycznego konieczny jest udział biegłego geodety. W wariancie ustanowienia odrębnej własności lokalu konieczny jest udział biegłego ds. budowlanych. Koszt każdej opinii biegłego to kilka tysięcy złotych, a sąd ma dużą swobodę co do rozkładu tych kosztów na uczestników.
 
W bardziej skomplikowanych sprawach celowym jest skorzystanie z pomocy prawnej adwokata lub radcy prawnego. Koszt tej pomocy kształtuje zwykle umowa między zainteresowanymi stronami.

Czy można znieść współwłasność bez zgody innych współwłaścicieli? Jak można bronić się przed zniesieniem współwłasności?

Zgodnie z art.  210 zdanie pierwsze k.c. każdemu ze współwłaścicieli przysługuje uprawnienie do żądania sądowego jej zniesienia. Zatem z wnioskiem takim może wystąpić współwłaściciel, który ma nawet minimalny udział w nieruchomości, a pozostali współwłaściciele nie mogą się takiemu żądaniu skutecznie przeciwstawić. Co przy tym ważne, roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu (art. 220 k.c.).

Nasz system prawny przewiduje pewne ograniczenia w realizacji żądania  zniesienia współwłasności – m.in. w przypadku:

1. zapisów umowy o współwłasność
2. tzw. współwłasności przymusowej (np. części wspólnej budynku i gruntu)
3. sprzeczności z istotą społeczno-gospodarczą przeznaczenia nieruchomości
4. sprzeczności z zasadami współżycia społecznego

Więcej o kwestiach możliwości zniesienia współwłasności przy braku zgody współwłaścicieli oraz o ww. ograniczeniach można przeczytać w artykule …??

Czy można znieść współwłasność, gdy niektórzy współwłaściciele nie są znani?

Współwłaściciele są tzw. koniecznymi uczestnikami postępowania o zniesienie współwłasności, co oznacza, że muszą brać w nim udział.

Może się jednak zdarzyć, że wnioskodawca nie zna miejsca pobytu któregoś ze współwłaścicieli nieruchomości. Jeżeli wnioskodawca wykaże, że nie jest w stanie ustalić miejsca pobytu uczestnika, wówczas sąd ma obowiązek ustanowienia kuratora dla reprezentowania jego interesów (art. 510 § 2 in fine k.p.c.). Stosownie do § 168 regulaminu urzędowania sądów powszechnych, sąd może zwrócić się o wskazanie kandydata na kuratora do odpowiednich organów. W orzecznictwie podkreśla się, że obowiązkiem kuratora jest czynne zachowanie się w postępowaniu; w odróżnieniu od samego uczestnika, który może być pasywny, niedopuszczalna jest tu postawa bierna kuratora. Uznaje się, że kurator powinien dbać o ochronę interesów reprezentowanego przez niego uczestnika w całym postępowaniu sądowym. Niedopuszczalna bierność kuratora może być nawet przyczyną nieważności postępowania z przyczyny pozbawienia uczestnika możliwości działania w sprawie.

Na czym polega podział do korzystania (quoad usum)?

Jeżeli współwłaściciele nie decydują się na definitywne zniesienie współwłasności nieruchomości, sprawdzonym życiowo sposobem umożliwiającym w miarę zgodne funkcjonowanie na niej jest podział jej do korzystania. Zaletą tego podziału jest to, że można dokonać go w dowolnej formie, nawet w drodze akceptacji przez współwłaścicieli faktycznych zakresów posiadania. W braku porozumienia w tym względzie, można wystąpić do sądu o dokonane podziału nieruchomości do korzystania.

W orzecznictwie zwyciężyło stanowisko, że z wnioskiem takim może wystąpić każdy ze współwłaścicieli. Należy podkreślić, że podział do korzystania jest podziałem natury faktycznej a nie prawnym. W ramach tego podziału każdy ze współwłaścicieli pozostaje posiadaczem zależnym wydzielonej części nieruchomości, co oznacza, że nie może nabyć jej własności przez zasiedzenie.

Czy przy zniesieniu współwłasności sąd uwzględnia rozliczenie nakładów?

Ustawodawca w art. 207 zdanie drugie k.c. sformułował zasadę ponoszenia przez współwłaścicieli wydatków i ciężarów związanych z rzeczą wspólną stanowiąc, że obciążają one ich stosownie do wysokości udziałów.

Zdaniem Sądu Najwyższego, należy podzielić stanowisko, że w art. 207 k.c. chodzi o szerokie rozumienie wydatków na rzecz wspólną, obejmujące wszystkie wydatki zarówno dokonane w ramach zwykłego zarządu, jak i z jego przekroczeniem, w tym nakłady konieczne, użyteczne, a także zbytkowne.  W rezultacie przyjmuje się, że pod użytym w art. 207 k.c. pojęciem “wydatków” rozumie się różnego rodzaju nakłady poniesione na rzecz wspólną.

Współwłaściciele mogą rozliczać się z poniesionych nakładów dobrowolnie  w trakcie trwania współwłasności. Definitywne rozliczenie nakładów nastąpi w postępowaniu o zniesienie współwłasności na wniosek współwłaściciela, który je poniósł. Należy podkreślić, że jeżeli w tym postępowaniu współwłaściciel nie zgłosi roszczenia z tytułu poniesionych nakładów, traci jej, gdyż nie ma prawa do wystąpienia z takim. roszczeniem po zakończeniu sprawy o zniesienie współwłasności (tzw. prekluzja roszczeń).

Czy możliwe jest obniżenie spłaty?

Jeżeli w postępowaniu o zniesienie współwłasności współwłaściciel nie otrzymuje części nieruchomości w naturze, przysługuje mu spłata, czyli wyrażona w pieniądzu należność odpowiadająca wartości jego udziału. Generalnie ustawa nie przewiduje możliwości obniżenia przez sąd wysokości spłaty. Dopuszcza jedynie rozłożenie jej na raty, a wyjątkowych przypadkach możliwość odroczenia przez sąd terminu rat już wymagalnych.

Odmienna regulacja przewidziana jest odnośnie do spłat z gospodarstwa rolnego. Jeżeli współwłaściciele nie porozumieją się co do ich wysokości, sąd może spłaty obniżyć. Bierze wtedy pod uwagę typ, wielkość i stan gospodarstwa z jednej strony a z drugiej sytuację osobistą i majątkową współwłaściciela zobowiązanego oraz  uprawnionego do spłaty. Należy dodać, że obniżenie spłat nie wyklucza możliwości ich rozłożenia na raty. 

Warto wspomnieć, że w orzecznictwie pojawiła się możliwość obniżenia spłat także na podstawie art. 5 kodeksu cywilnego.