Zniesienie współwłasności – 7 najczęstszych pytań, na które odpowiadają Jan Paweł Górski i Michał Górski
![Zniesienie współwłasności - 7 najczęstszych pytań, na które odpowiadają Jan Paweł Górski i Michał Górski](https://www.profinfo.pl/blog/wp-content/uploads/2024/08/zniesienie-wspolwlasnosci.jpg)
Ustawa przewiduje następujące sposoby zniesienia współwłasności nieruchomości:
- Podział fizyczny gruntu/działki
- Podział przez przyznanie nieruchomości jednemu lub kilku współwłaścicielom,
- Zniesienie współwłasności przez sprzedaż publiczną (podział cywilny).
Nieruchomość, która nie daje się podzielić, może być – stosownie do okoliczności – przyznana jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego. Ponieważ w art. 622 k.p.c. ustawodawca przyznał priorytet zgodnemu sposobowi zniesienia współwłasności, należy przyjąć – co do zasady – że dopuszczalne jest, za zgodą współwłaścicieli, zastosowanie zniesienia współwłasności przez przyznanie na rzecz jednego współwłaściciela także w sytuacji, w której możliwy byłby podział fizyczny nieruchomości.
![Sądowe zniesienie ułamkowej współwłasności nieruchomości](https://www.profinfo.pl/blog/wp-content/uploads/2024/08/sadowe-zniesienie-wspolwlasnosci.png)
W przypadku decyzji o wystąpieniu z wnioskiem o zniesienie współwłasności nieruchomości pewne są w każdej sprawie tylko dwie pozycje:
- opłata od wniosku o zniesienie współwłasności – 1000 zł., chyba że wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności. Wtedy pobiera się uprzywilejowaną opłatę w wysokości 300 zł
- (po zakończeniu postępowania) opłata od wniosku o wpis przyznanego prawa w księdze wieczystej na skutek zniesienia współwłasności – 150 zł.
W bardziej skomplikowanych sprawach celowym jest skorzystanie z pomocy prawnej adwokata lub radcy prawnego. Koszt tej pomocy kształtuje zwykle umowa między zainteresowanymi stronami.
Zgodnie z art. 210 zdanie pierwsze k.c. każdemu ze współwłaścicieli przysługuje uprawnienie do żądania sądowego jej zniesienia. Zatem z wnioskiem takim może wystąpić współwłaściciel, który ma nawet minimalny udział w nieruchomości, a pozostali współwłaściciele nie mogą się takiemu żądaniu skutecznie przeciwstawić. Co przy tym ważne, roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu (art. 220 k.c.).
Nasz system prawny przewiduje pewne ograniczenia w realizacji żądania zniesienia współwłasności – m.in. w przypadku:
- zapisów umowy o współwłasność
- tzw. współwłasności przymusowej (np. części wspólnej budynku i gruntu)
- sprzeczności z istotą społeczno-gospodarczą przeznaczenia nieruchomości
- sprzeczności z zasadami współżycia społecznego
Współwłaściciele są tzw. koniecznymi uczestnikami postępowania o zniesienie współwłasności, co oznacza, że muszą brać w nim udział.
Może się jednak zdarzyć, że wnioskodawca nie zna miejsca pobytu któregoś ze współwłaścicieli nieruchomości. Jeżeli wnioskodawca wykaże, że nie jest w stanie ustalić miejsca pobytu uczestnika, wówczas sąd ma obowiązek ustanowienia kuratora dla reprezentowania jego interesów (art. 510 § 2 in fine k.p.c.). Stosownie do § 168 regulaminu urzędowania sądów powszechnych, sąd może zwrócić się o wskazanie kandydata na kuratora do odpowiednich organów. W orzecznictwie podkreśla się, że obowiązkiem kuratora jest czynne zachowanie się w postępowaniu; w odróżnieniu od samego uczestnika, który może być pasywny, niedopuszczalna jest tu postawa bierna kuratora. Uznaje się, że kurator powinien dbać o ochronę interesów reprezentowanego przez niego uczestnika w całym postępowaniu sądowym. Niedopuszczalna bierność kuratora może być nawet przyczyną nieważności postępowania z przyczyny pozbawienia uczestnika możliwości działania w sprawie.
Jeżeli współwłaściciele nie decydują się na definitywne zniesienie współwłasności nieruchomości, sprawdzonym życiowo sposobem umożliwiającym w miarę zgodne funkcjonowanie na niej jest podział jej do korzystania. Zaletą tego podziału jest to, że można dokonać go w dowolnej formie, nawet w drodze akceptacji przez współwłaścicieli faktycznych zakresów posiadania. W braku porozumienia w tym względzie, można wystąpić do sądu o dokonane podziału nieruchomości do korzystania.
W orzecznictwie zwyciężyło stanowisko, że z wnioskiem takim może wystąpić każdy ze współwłaścicieli. Należy podkreślić, że podział do korzystania jest podziałem natury faktycznej a nie prawnym. W ramach tego podziału każdy ze współwłaścicieli pozostaje posiadaczem zależnym wydzielonej części nieruchomości, co oznacza, że nie może nabyć jej własności przez zasiedzenie.
![Zniesienie współwłasności – 7 najczęstszych pytań](https://www.profinfo.pl/blog/wp-content/uploads/2024/08/zniesienie-wspolwlasnosci-2.jpg)
Ustawodawca w art. 207 zdanie drugie k.c. sformułował zasadę ponoszenia przez współwłaścicieli wydatków i ciężarów związanych z rzeczą wspólną stanowiąc, że obciążają one ich stosownie do wysokości udziałów.
Zdaniem Sądu Najwyższego, należy podzielić stanowisko, że w art. 207 k.c. chodzi o szerokie rozumienie wydatków na rzecz wspólną, obejmujące wszystkie wydatki zarówno dokonane w ramach zwykłego zarządu, jak i z jego przekroczeniem, w tym nakłady konieczne, użyteczne, a także zbytkowne. W rezultacie przyjmuje się, że pod użytym w art. 207 k.c. pojęciem “wydatków” rozumie się różnego rodzaju nakłady poniesione na rzecz wspólną.
Współwłaściciele mogą rozliczać się z poniesionych nakładów dobrowolnie w trakcie trwania współwłasności. Definitywne rozliczenie nakładów nastąpi w postępowaniu o zniesienie współwłasności na wniosek współwłaściciela, który je poniósł. Należy podkreślić, że jeżeli w tym postępowaniu współwłaściciel nie zgłosi roszczenia z tytułu poniesionych nakładów, traci jej, gdyż nie ma prawa do wystąpienia z takim. roszczeniem po zakończeniu sprawy o zniesienie współwłasności (tzw. prekluzja roszczeń).
Jeżeli w postępowaniu o zniesienie współwłasności współwłaściciel nie otrzymuje części nieruchomości w naturze, przysługuje mu spłata, czyli wyrażona w pieniądzu należność odpowiadająca wartości jego udziału. Generalnie ustawa nie przewiduje możliwości obniżenia przez sąd wysokości spłaty. Dopuszcza jedynie rozłożenie jej na raty, a wyjątkowych przypadkach możliwość odroczenia przez sąd terminu rat już wymagalnych.
Odmienna regulacja przewidziana jest odnośnie do spłat z gospodarstwa rolnego. Jeżeli współwłaściciele nie porozumieją się co do ich wysokości, sąd może spłaty obniżyć. Bierze wtedy pod uwagę typ, wielkość i stan gospodarstwa z jednej strony a z drugiej sytuację osobistą i majątkową współwłaściciela zobowiązanego oraz uprawnionego do spłaty. Należy dodać, że obniżenie spłat nie wyklucza możliwości ich rozłożenia na raty.
Warto wspomnieć, że w orzecznictwie pojawiła się możliwość obniżenia spłat także na podstawie art. 5 kodeksu cywilnego.
Więcej informacji można znaleźć w książce https://www.profinfo.pl/sklep/sadowe-zniesienie-ulamkowej-wspolwlasnosci-nieruchomosci,562347.html
![](https://www.profinfo.pl/blog/wp-content/uploads/2024/08/jan-pawel-gorski.jpg)
Jan Paweł Górski – adwokat; wcześniej radca Prokuratorii Generalnej Skarbu Państwa, gdzie występował m.in. w sprawach dotyczących nieruchomości; założyciel i współautor blogów https://wspolwlasnosc.com/ , https://zasiedzenie.net oraz https://odszkodowanieodpanstwa.net; współautor książki „Zasiedzenie nieruchomości w praktyce”, autor i współautor artykułów o tematyce prawniczej opublikowanych w czasopismach prawniczych oraz na stronach prawnych „Rzeczpospolitej” i „Dziennika Gazety Prawnej”.