Zasiedzenie: 9 najczęstszych pytań, na które odpowiadają Jan Paweł Górski i Michał Górski

Nie. Do zasiedzenia prowadzi posiadanie samoistne, a więc wykonywane jak właściciel. Dzierżawca nie włada nieruchomością jak właściciel, lecz jest jej posiadaczem zależnym. Poprzez zawarcie umowy dzierżawy i płacenie czynszu uznaje on, że właścicielem jest ktoś inny. Długotrwałość umowy dzierżawy nie ma tu znaczenia. Zasada ta ma odpowiednie zastosowanie także do umów najmu a także bezpłatnego użyczenia.

Wprawdzie ustawa nie wypowiada się na ten temat, ale w orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się zgodnie, że jest to dopuszczalne. Konieczne jest tu jednak zastrzeżenie, że zasiedzenie prawa użytkowania wieczystego może dotyczyć tylko takiej nieruchomości, na której prawo to zostało już ustanowione. Trzeba dodać, że istotną przesłanką możności nabycia użytkowania wieczystego przez zasiedzenie jest uiszczanie przez posiadacza nieruchomości opłat rocznych, ustalonych od tego prawa.

Do niedawna uznawano, że prawo zasiedzenia nie obejmuje spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Jednakże ostatnio pojawiły się orzeczenia odstępujące od tego stanowiska. Nawiązują one do zmian w prawie spółdzielczym, będących rezultatem wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 30.03.2004 r. (sygn. K 32/03, OTK 2003, Nr 3, poz. 23). Nie jest natomiast ciągle przesądzone, od jakiego momentu można byłoby liczyć bieg ewentualnego zasiedzenia tzw. mieszkania spółdzielczego własnościowego.

Warto z kolei wskazać, że zamieszkiwanie w lokalu komunalnym (gminnym) na zasadzie najmu komunalnego nigdy nie będzie prowadziło do zasiedzenia.

Tak. Warunkiem takiego nabycia jest jednak uprzednie formalne istnienie odrębnej własności tego lokalu z wpisaniem jego własności do księgi wieczystej. Innymi słowy, samo długotrwałe posiadanie samoistne lokalu w kamienicy, co do  którego nie została formalnie ustanowiona odrębna własność, nie prowadzi do nabycia jego własności w drodze zasiedzenia.

Jeżeli droga ta została w odpowiednim trybie (tj. przez podjęcie uchwały rady gminy) zaliczona do gminnych dróg publicznych, wówczas takiej możliwości nie ma (drogi publiczne są generalnie wyłączone spod możliwości ich zasiadywania). Jeśli natomiast droga ta nie stanowi drogi publicznej, ale np. drogę wewnętrzną gminy, wówczas nie ma przeszkód prawnych do jej zasiedzenia. Często bowiem się zdarza, że droga widnieje tylko „na papierze”, podczas gdy w rzeczywistości jest ona zajęta przez osobę prywatną (np. leży w obrębie ogrodzonego siedliska).

W orzecznictwie sądowym przesądzone zostało ostatecznie, że nabywca takiej nieruchomości jest posiadaczem w złej wierze, a zatem nabywa jej własność po upływie dłuższego okresu czasu – nawet jeżeli umowa była na piśmie, a sprzedawca otrzymał pełną kwotę. Od 1 października 1990 r. termin takiego zasiedzenia w złej wierze wynosi 30 lat. Przedtem  był to okres krótszy i wynosił 20 lat. Więcej piszemy o tym w artykule pt. Okres zasiedzenia.

Uczestnikiem w sprawie o zasiedzenie zawsze powinien być formalny właściciel nieruchomości. Jeśli sprzedawcą z umowy nieformalnej był ktoś inny, wówczas to obok tego kontrahenta powinien brać udział także formalny właściciel. A jeśli ten nie żyje, wszyscy jego/jej następcy prawni i to niezależnie od stopnia ich zainteresowania losem nieruchomości.

Orzecznictwo sądowe co do możliwości zasiedzenia udziału w nieruchomości przez innego jej współwłaściciela jest bardzo restrykcyjne i opowiada się zdecydowanie za ochroną praw „biernego” współwłaściciela. Uznaje się w nim, że zasiedzenie pozostałych udziałów przez współwłaściciela korzystającego jako jedyny z całej nieruchomości jest dopuszczalne praktycznie w dwóch przypadkach.  Pierwsze, kiedy współwłaściciel wyraźnie zrzeknie się pretensji od swojego udziału, uznając prawo do dysponowania nim przez innego współwłaściciela (np. na podstawie nieformalnej spłaty lub nieformalnego działu spadku). I drugie, kiedy posiadacz nieruchomości sam zademonstruje wobec pozostałych współwłaścicieli, że przejmuje całą nieruchomość w samoistne posiadanie. Może to przejawiać się w tym, że nie wpuszcza na nieruchomość pozostałych współwłaścicieli, albo bez uzyskiwania ich zgody zmienia charakter nieruchomości, np.  rozbiera dotychczasowe budynki i stawia nowe.

To zależy od treści tego pozwolenia. Jeżeli wolą rodziców było przekazanie dziecku (np. z okazji ślubu) części siedliska do wyłącznego posiadania, to należy uznać, że młodzi małżonkowie stali się jego posiadaczami samoistnymi, co po upływie okresu 30 lat doprowadza do nabycia tej części przez zasiedzenie. Inaczej ma się sprawa w przypadku gdy treścią pozwolenia było tylko zabezpieczenie młodym potrzeb mieszkaniowych przez zgodę na wybudowanie domu, ale rodzice nie zrzekli się (nawet nieformalnie), prawa do użyczonego gruntu. W szczególności gdy siedlisko było użytkowane wspólnie, to młodzi stali się posiadaczami niesamoistnymi, a tym samym nie mogą pretendować do zasiedzenia.

Trzeba jednak zaznaczyć, że ta druga sytuacja może ulec w czasie zmianie. Jeżeli dojdzie do tego, że młodzi odgrodzą się od rodziców i przejmą część siedliska w wyłączne posiadanie, to można uznać, że od tego czasu ich dotychczasowe posiadanie niesamoistne przekształciło się w posiadanie samoistne, które, po upływie terminu liczonego od momentu tego przekształcenia, może doprowadzić do zasiedzenia. Kluczowe w tym zakresie będzie badanie, jaki powód stał za odgrodzeniem się od części zamieszkiwanej przez rodziców.