Ustawa o ochronie praw lokatorów. Jakie obowiązki nakłada na właścicieli lokali i w jaki sposób chroni samych najemców?

ustawa o ochronie praw lokatorów - jak nas chroni

Moda na zarabianie poprzez wynajem mieszkań osiągnęła w ostatnich latach naprawdę spore rozmiary. Wiele osób zaczęło inwestować w budynki mieszkalne z myślą o przeznaczeniu ich w całości na wynajem. Czy jednak tak duża powszechność tego zjawiska idzie w parze ze znajomością przepisów ustalających prawa i obowiązki zarówno wynajmujących, jak i najemców? Co w tej sprawie ma do powiedzenia tzw. „ustawa o lokatorach”?

Jakie obowiązki wobec lokatorów posiada właściciel wynajmowanego mieszkania?

26 marca roku bieżącego (2020), weszło w życie Obwieszczenie Marszałka Sejmu w sprawia ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2020 r. poz. 611). Zawarte w niej przepisy, opisujące prawa i obowiązki zarówno wynajmującego (właściciela lokalu), jak i najemcy (lokatora), określają, jak powinny przedstawiać się wzajemne powinności obu stron. I tak np.:

Właściciel mieszkania, czyli wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami (art. 6a ust. 1).
ustawa nakłada również na właściciela obowiązek dbania o to, aby mieszkanie oddane przez dotychczasowego najemcę, a przeznaczone do ponownego wynajmu, było odpowiednio przygotowane. Stąd: W razie oddania w najem lokalu opróżnionego przez dotychczasowego najemcę, wynajmujący jest obowiązany wymienić zużyte elementy wyposażenia lokalu (art. 6a ust. 2).
Sporo kontrowersji wzbudza ciągle zapis, wedle którego do obowiązków właściciela lokalu należy m. in.: utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia; a także dokonywanie napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody (art. 6a ust. 3). Kontrowersje te wynikają z faktu, iż część decyzji dotyczących opisanych wyżej czynności może znajdować się w gestii wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni, nie zaś samego właściciela mieszkania.

W przypadku lokali wynajętych, nieodmiennie wiele emocji wzbudza również temat wypowiedzenia umowy najmu. Co na ten temat mówi omawiana ustawa o lokatorach?

Ochrona praw lokatorów. Dodatki mieszkaniowe. Komentarz. Wzory pozwów

W jakich sytuacjach właściciel mieszkania może wypowiedzieć umowę najmu swoim lokatorom?

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego w art. 11 dość precyzyjnie określa, w jakich sytuacjach właściciel mieszkania ma prawo rozwiązać umowę najmu ze swoimi lokatorami. Uszczegółowione w ustępie 2 artykułu (a także w art. 11 ust. 4, 5. 7, 10, czy art. 21 ust. 4-4b i 5 oraz art. 21a) przypadki to:

używanie lokalu w sposób niezgodny z umową,
zaniedbywanie przez najemcę obowiązków nakładanych na niego przez rzeczoną ustawę,
celowe dewastowanie urządzeń przeznaczonych do wspólnego korzystania przez mieszkańców budynku,
występowanie w sposób rażący przeciwko porządkowi domowemu (np. uporczywe łamanie ciszy nocnej),
zaleganie z opłatą czynszu przez co najmniej trzy okresy płatności,
podnajmowanie lokalu bez zgody jego faktycznego właściciela,
niestosowanie się do nakazu opuszczenia lokalu przeznaczonego do rozbiórki lub remontu.

Należy tu jednak zauważyć, iż rozwiązanie umowy najmu może nastąpić jedynie po wcześniejszym przesłaniu do najemcy pisemnego upomnienia uprzedzającego o możliwości rozwiązania umowy, jeśli ten nie zaprzestanie zachowania stanowiącego podstawę do tego typu działań.

W jaki sposób ustawa o ochronie praw lokatorów reguluje wysokość czynszu?

Ustawa o ochronie praw lokatorów w art. 4a określa sposób ogłaszania danych o czynszach najmu lokali znajdujących się w publicznym zasobie mieszkaniowym. Zgodnie ze znajdującymi się tam przepisami: Gmina w wojewódzkim dzienniku urzędowym co roku, w terminie do końca pierwszego kwartału roku następnego, ogłasza zestawienie danych dotyczących czynszów najmu lokali mieszkalnych nienależących do publicznego zasobu mieszkaniowego, położonych na jej obszarze lub części. Zestawienie to zawiera wysokość czynszu za 1 m² powierzchni użytkowej, z uwzględnieniem takich czynników, jak:

lokalizacja,
wiek budynku,
stan techniczny
powierzchnia użytkowa lokalu i jego standard (art. 4a ust. 2).

No podstawie tego zestawienia każdy najemca może upewnić się, czy naliczona przez właściciela lokalu stawka czynszu nie jest zawyżona, a w razie znaczących rozbieżności na jego niekorzyść, może negocjować nową stawkę, dopasowaną do danych udostępnionych przez gminę.