Od 1 stycznia 2019 roku użytkowanie wieczyste staje się własnością. Na jakich warunkach?

1 stycznia 2019 roku to data ważna dla wszystkich właścicieli domów jednorodzinnych i mieszkań w budynkach wielorodzinnych wybudowanych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste. Zgodnie z ustawą, mają oni prawo do odpłatnego nabycia prawa własności do tychże gruntów. I choć zmiana ta spotkała się z szerokim uznaniem społecznym, może wywołać pewne zamieszanie na rynku nieruchomości.

Co obejmuje nowelizacja ustawy o użytkowaniu wieczystym?

Podpisana w zeszłym roku przez prezydenta Andrzeja Dudę ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, co do zasady dokonała przedmiotowego przekształcenia z dniem 1 stycznia 2019 r. Zgodnie z nią prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe może zostać przekształcone w prawo własności pod warunkiem, że grunty te zabudowane zostały wyłącznie budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi lub wielorodzinnymi, w których co najmniej połowa lokali to lokale mieszkalne. Oprócz samych budynków jednorodzinnych i wielorodzinnych, ustawa obejmuje także wszelkie znajdujące się na tych gruntach budynki gospodarcze, garaże oraz inne obiekty budowlane wraz z urządzeniami budowlanymi umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z tychże obiektów.

Oprócz spełnienia powyższych warunków, aby mogło dojść do przekształcenia, niezbędne jest również wniesienie stosownej opłaty. Zgodnie z przepisami jest to opłata coroczna, którą właściciele będą zobowiązani uiszczać przez kolejnych 20 lat. Wysokość corocznej opłaty odpowiada wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, która obowiązywała w dniu przekształcenia. Opłata za przekształcenie ustalona została według stanu na dzień 1 stycznia 2019 roku i poszczególne samorządy mogą ją waloryzować wyłącznie z zastosowaniem wskaźników ogłaszanych przez GUS.

Ile wyniesie jednorazowa opłata za przekształcenie?

Nowelizacja ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów daje jednak możliwość znacznie szybszego i tańszego spłacenia całości zobowiązania związanego z tym przekształceniem. Zgodnie z treścią jej przepisów możliwe jest uiszczenie całej opłaty jednorazowo i to w dodatku z bardzo konkretnymi bonifikatami. Dotyczy to jednak jedynie gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa. W ich przypadku osoby fizyczne będące właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych i wielorodzinnych, a także spółdzielnie mieszkaniowe starające się o przekształcenie praw użytkowania wieczystego w prawo własności, mogą wnieść opłatę jednorazową z następującymi bonifikatami:

• 60% – jeśli opłata jednorazowa wniesiona zostanie w roku, w którym dochodzi do przekształcenia;
• 50% – dla opłat jednorazowych wnoszonych w roku następującym po roku, w którym doszło od przekształcenia;
• 40% – dla opłat jednorazowych wnoszonych w trzecim roku po przekształceniu;
• 30% – gdy opłata wnoszona jest w czwartym roku po przekształceniu;
• 20% – dla opłaty wnoszonej pięć lat po przekształceniu;
• 10% – w przypadku opłat wnoszonych w szóstym roku po przekształceniu.

W przypadku gruntów będących własnością jednostek samorządu terytorialnego, ewentualne ustalenie bonifikat i ich wysokości znajduje się gestii właściwej dla danego samorządu rady lub sejmiku.

Jakie problemy mogą wynikać z nowych przepisów?

Choć omawiana ustawa wzbudza w większości pozytywne reakcje, zwłaszcza wśród osób mogących z niej skorzystać, nie brak również uwag wskazujących na możliwe problemy związane z jej przepisami. Eksperci zajmujący się rynkiem nieruchomości ostrzegają przed możliwymi utrudnieniami w sprzedaży i kupnie mieszkań znajdujących się na uwłaszczonym gruncie. Powodem tych utrudnień jest różnica pomiędzy okresem wejścia w życie ustawy a momentem, w którym właściciele uwłaszczanych gruntów będą mogli otrzymać potwierdzenie nabycia prawa własności. Na potwierdzenie to, według obecnych prognoz, trzeba czekać nawet 12 miesięcy, co może dość poważnie odwlec przeprowadzenie jakiejkolwiek transakcji.