Nowa ustawa deweloperska już obowiązuje. Jakie zmiany wprowadza i kogo one dotyczą?

Dokładnie 1 lipca 2022 weszła w życie Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Jej przepisy wprowadzają istotne zmiany tak dla deweloperów, jak i dla korzystających z ich usług konsumentów. Czego dokładnie przepisy te dotyczą? Czym jest wprowadzany przez ustawę Deweloperski Fundusz Gwarancyjny i kto zostanie nim objęty?

Jaki są najważniejsze zmiany wprowadzane przez nową ustawę deweloperską?

Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. 2021 poz. 1177) ogłoszona została 30 czerwca 2021 roku, w życie weszła jednak dopiero 1 lipca roku 2022. Zawarte w niej przepisy powstały z inicjatywy Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który pragnął wprowadzenia do polskiego prawodawstwa regulacji zapewniających klientom deweloperów odpowiedniej ochrony prawnej oraz finansowej. Kluczowymi, wprowadzanymi przez ustawę deweloperską zmianami w dotychczas obowiązujących przepisach są:

• powołanie do życia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG) stanowiącego zabezpieczenie finansowe dla osób kupujących domy lub mieszkania od deweloperów;
• możliwość odmowy odbioru domu lub mieszkania ze względu na istotną wadę lokalu, a także możliwość odstąpienia od umowy deweloperskiej, jeśli deweloper nie usunie wskazanej wady w określonym terminie lub jeśli rzeczoznawca stwierdzi istnienie wady istotnej;
• obowiązek doręczenia prospektu informacyjnego przez dewelopera przed zawarciem umowy deweloperskiej z wyszczególnieniem, jakie informacje powinny znaleźć się w tym prospekcie;
• ograniczenie wysokości opłaty rezerwacyjnej do 1 proc. ceny nieruchomości, a także doprecyzowanie warunków zarządzania tą opłatą i sytuacji, w jakich może ona powrócić do podpisującego umowę rezerwacyjną klienta;
• zwiększenie nadzoru nad wydawaniem przez dewelopera środków zgromadzonych na mieszkaniowych rachunkach powierniczych oraz powiązanie harmonogramu płatności z harmonogramem budowy.

Ze wszystkich wprowadzonych przez ustawą deweloperską zmian najważniejszą jest powołanie do życie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego – zgodnie podkreślają prezes UOKiK oraz prezes Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego. Z czym dokładnie wiąże się powołanie DFG?

Czym jest powołany przez ustawę Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny powstał na wzór działającego już od 6 lat (od 2016 roku) Turystycznego Funduszu Gwarancyjnego. Podobnie jak TFG, DFG ma za zadanie stanowić ochronę finansową dla klientów deweloperów w sytuacjach ewentualnej upadłości:

• dewelopera,
• banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Środki z DFG mogą zostać również uruchomione w przypadku odstąpienia od umowy przez nabywcę m.in. ze względu na istotną wadę lokalu lub też w wyniku opieszałości dewelopera w przeniesieniu (w określonym terminie) na nabywcę praw własności lokalu.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny stanowi wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym, na który deweloper ma teraz obowiązek odprowadzać składki od każdej dokonanej na mieszkaniowy rachunek powierniczy wpłaty nabywcy. Wpłaty te zgodnie z przepisami wynoszą:

• 0,45 proc. sumy – w przypadku otwartych rachunków powierniczych;
• 0,1 proc. sumy – w przypadku zamkniętych rachunków powierniczych.

Podstawowa różnica pomiędzy otwartymi a zamkniętymi rachunkami powierniczymi polega na tym, iż w przypadku rachunków zamkniętych bank wypłaca deweloperowi pieniądze dopiero po przeniesieniu własności lokalu na nabywcę, natomiast gdy mamy do czynienia z rachunkiem otwartym, deweloper otrzymuje od banku pieniądze stopniowo, wraz z postępami prac na budowie.

Wysokość stawek procentowych – mówi Małgorzata Cieloch z UOKiK – ustalił w rozporządzeniu minister rozwoju i technologii. Zdaniem prezesa UOKiK, Tomasza Chróstnego, wpłaty te stanowią bardzo ważne zabezpieczenie dla konsumentów deweloperów korzystających w większości z otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych (MRP). W cenie lodówki konsument uzyskuje gwarancję odzyskania wszystkich wpłat w kryzysowej sytuacji, ochronę często oszczędności całego życia – tłumaczy szef UOKiK, przedstawiając na przykładzie otwartego rachunku powierniczego przy mieszkaniu o wartości 500 tys. zł, iż koszt takiej ochrony to zaledwie 2 250 zł (tyle wyniesie składa do DFG na poziomie 0,45 proc.).

Więcej publikacji dot. działalności deweloperów

w ofercie księgarni Profinfo.pl

Kto zostanie objęty ochroną Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego?

Sytuacje, w których klient dewelopera może liczyć na zwrot wpłaconych na zakup mieszkania lub domu środków, to:

• upadłość dewelopera połączona z przerwaniem budowy,
• odstąpienie przez syndyka lub zarządcę od umowy deweloperskiej zawartej z klientem,
• upadłość banku prowadzącego MRP i brak pokrycia całości środków zgromadzonych na rachunku przez Bankowy Fundusz Gwarancyjny,
• odstąpienie klienta od umowy w przypadku, jeśli wcześniej nie uzyskał zwrotu środków.

Ochrona zapewniana przez DFG obejmuje natomiast wszystkich nabywców mieszkań lub domów z rynku pierwotnego, zakupionych w ramach umowy deweloperskiej (nie jako gotowy już lokal) po 1 lipca 2022 roku. Ochrona świadczona przez DFG nie obejmuje lokali przeznaczonych dla działalności gospodarczej.